Alex Nabuco dos Santos observa que o tempo é um dos filtros mais rigorosos do mercado imobiliário. Alguns imóveis atravessam décadas preservando valor, uso e liquidez; outros, em poucos anos, tornam-se difíceis de negociar e caros de manter. Essa diferença raramente é fruto do acaso. Ela nasce de escolhas feitas antes da compra, muitas vezes invisíveis no curto prazo, mas determinantes no longo.
Envelhecer bem, no contexto imobiliário, não significa apenas manter a aparência. Significa continuar relevante para a demanda, adaptar-se às mudanças do entorno e sustentar uma equação econômica equilibrada. Quando isso não ocorre, o imóvel envelhece mal, mesmo que esteja em endereço nobre ou tenha sido lançado como produto premium.
Relevância funcional ao longo do tempo
O primeiro divisor de águas está na função. Imóveis que envelhecem bem resolvem necessidades recorrentes e claras. Morar, trabalhar, operar ou prestar serviços são funções que se transformam, mas não desaparecem. Alex Nabuco dos Santos expõe que, quando o uso do imóvel permanece pertinente, a idade pesa menos.
Já ativos cuja função depende de modismos ou de um perfil muito específico enfrentam risco maior. Quando o comportamento do usuário muda, a demanda se desloca. A perda de relevância funcional antecede a perda de valor. O imóvel pode continuar em pé, mas deixa de ser escolhido.
Capacidade de adaptação como proteção
A adaptação é outro fator decisivo. Imóveis que permitem ajustes de layout, atualização tecnológica ou mudança de uso compatível com a regulação tendem a envelhecer melhor. Essa flexibilidade não precisa ser ilimitada; basta ser viável.
Na análise de Alex Nabuco dos Santos, ativos engessados envelhecem mal porque exigem investimentos desproporcionais para se atualizar. Quando o custo de adaptação supera o benefício, o mercado penaliza o imóvel com menor liquidez e descontos crescentes. A adaptação viável funciona como seguro contra a obsolescência.
Relação entre projeto e uso real
Projetos desenhados para fotografia nem sempre funcionam na prática. Imóveis que envelhecem bem costumam privilegiar soluções simples, funcionais e fáceis de manter. Circulações eficientes, iluminação adequada e plantas racionais resistem melhor ao tempo do que propostas excessivamente conceituais.
Segundo Alex Nabuco dos Santos, o uso cotidiano revela rapidamente se o projeto foi bem pensado. Quando a experiência do usuário é positiva, a demanda se mantém. Quando o projeto cria atritos diários, a rejeição se acumula, e o envelhecimento se acelera.
Manutenção previsível e custo controlado
O custo de manter o imóvel ao longo dos anos influencia diretamente sua longevidade econômica. Sistemas complexos, materiais delicados e soluções pouco testadas aumentam despesas e exigem gestão intensiva. Imóveis que envelhecem bem equilibram durabilidade e manutenção previsível.
Essa previsibilidade não elimina gastos, mas os torna administráveis. O mercado reconhece essa característica ao avaliar retorno líquido. Ativos que consomem caixa em excesso perdem atratividade, independentemente do valor nominal que aparentam ter.
Inserção urbana e evolução do entorno
Nenhum imóvel envelhece isoladamente. O entorno urbano evolui, e o ativo precisa dialogar com essa evolução. Áreas que mantêm diversidade de usos, acesso e serviços oferecem ambiente mais resiliente. Imóveis inseridos nesses contextos tendem a envelhecer melhor.
Alex Nabuco dos Santos ressalta que mudanças negativas no entorno aceleram o envelhecimento, enquanto melhorias orgânicas prolongam a relevância. Avaliar a capacidade de evolução do bairro é tão importante quanto analisar o imóvel em si.
Liquidez como indicador de envelhecimento
A liquidez é o indicador mais sensível do envelhecimento. Imóveis que envelhecem bem continuam encontrando interessados, mesmo que com negociações mais criteriosas. Os que envelhecem mal acumulam tempo de mercado e dependem de concessões para fechar negócio.
Essa diferença aparece antes de quedas explícitas de preço. A perda de liquidez sinaliza que o mercado já reavaliou a relevância do ativo. Ignorar esse sinal costuma tornar a decisão mais cara no futuro.
Envelhecer bem é decisão, não sorte
Envelhecer bem não é resultado de sorte ou de timing perfeito. É consequência de decisões que consideram uso, adaptação, manutenção, entorno e liquidez de forma integrada. Esses critérios não eliminam risco, mas reduzem a probabilidade de obsolescência precoce.
Para Alex Nabuco dos Santos, o mercado imobiliário recompensa quem pensa além do lançamento e do curto prazo. Imóveis que envelhecem bem não são necessariamente os mais chamativos no início, mas são os que permanecem úteis, desejados e negociáveis com o passar do tempo. Essa permanência é o que sustenta valor real ao longo dos ciclos.
Autor: Emma Williams
